קבלת רישיון עסק מחייבת עמידה בכללים רבים ובשורה ארוכה של תנאים אותם מציבים גורמי הרישוי השונים. בהתאם מדובר בתהליך מורכב למדי, שנמשך מספר חודשים, וכרוך כמובן בהשקעה כספית בלתי מבוטלת.
עוד לפני שנכנסים לתהליך האמור, חשוב מאוד לוודא שהדבר כדאי מבחינה כלכלית, ושקבלת רשיון עסק בכלל אפשרית.
לשם כך יש לבצע הליך שנקרא בדיקת היתכנות לנכס – כלומר לוודא שהוא אכן מתאים לסוג העסק שעתיד לפעול באותו הנכס.
חובת התאמה לתב"ע
ראשית, השימוש המיועד בנכס לצורך העסק שלכם חייב להתאים לתב"ע (תוכנית בניין עיר) עדכנית, וזאת עפ"י היתר הבנייה של המבנה. אם השימוש אינו תואם את התב"ע ניתן להגיש בקשה לקבלת היתר לשימוש חורג – ורק לאחר קבלת היתר זה ניתן להמשיך בתהליך קבלת רישיון העסק עצמו. בדיקת ההיתכנות כוללת גם הערכה לגבי סיכויי מהלך כזה, ובהתאם מומלץ לבצע אותה עוד לפני חתימה על חוזה שכירות או רכישת הנכס.
בהקשר זה כדאי להדגיש כי הפעלת עסק ללא רישיון תקף – וכאמור לא ניתן לקבל רשיון עסק ללא היתר בנייה מתאים או היתר שימוש חורג – הינה עבירה פלילית שעלולה לעלות לבעלי העסק ביוקר, כולל עונשי מאסר בפועל.
האם הנכס מתאים לסוג העסק הספציפי?
מרכיב נוסף של בדיקת היתכנות לנכס הוא בחינה מדוקדקת של מידת התאמת הנכס לסוג העסק.
בפרט מומלץ לבצע זאת כשאחד מגורמי הרישוי הוא משרד הבריאות, כשלמשל עסקים בתחום המזון (הן כאלה ש"רק" מגישים אוכל והן כאלה שגם מייצרים מזון וזקוקים לרישיון יצרן) חייבים לעמוד ברשימה ארוכה של תנאים ודרישות – וכדאי לוודא מבעוד מועד שניתן לעמוד בכל אותם תנאים במסגרת הנכס שאותו אתם מתכוונים לשכור או לרכוש.
מדוע כדאי לבצע בדיקת היתכנות לעסק?
בדיקת ההיתכנות לא רק מאפשרת לבעלי העסק לחתום בראש שקט על חוזה שכירות או קנייה של נכס, מתוך ידיעה שהוא אכן מתאים לשימוש המיועד ושניתן לקבל עבורו רישיון עסק שיאפשר את הפעלתו באופן חוקי, אלא מהווה גם בסיס להמשך התהליך: הגשת הבקשה לרישיון עסק (שאליה יש לצרף תרשים סביבה, תכנית עסק, מפה מצבית ועוד).
בדרך זו התהליך יעיל במיוחד ובנוסף קצר ככל האפשר.
שאלות ותשובות נפוצות בנושא בדיקת היתכנות לנכס
מהי בדיקת היתכנות לנכס ומדוע היא חשובה?
בדיקת היתכנות לנכס היא הליך שמטרתו לבחון אם ניתן לממש בנייה, שימוש מסוים או שינוי ייעוד במקרקעין, בהתאם לדיני התכנון והבנייה. היא חיונית לפני רכישה או תכנון פרויקט, כדי להימנע מהשקעות שיתבררו כלא ישימות.באילו מקרים יש לבצע בדיקת היתכנות לנכס?
הבדיקה נדרשת לפני רכישת קרקע או נכס למטרות מסחר, מגורים, תעשייה או השקעה, וגם לפני שינוי ייעוד או הגשת בקשה להיתר בנייה.מה כוללת בדיקת היתכנות לנכס בפועל?
הבדיקה כוללת בחינת ייעוד הקרקע, זכויות בנייה, מגבלות תכנוניות, מצב סטטוטורי, תוכניות מתאר ותכניות בניין עיר החלות על הנכס.מי מוסמך לבצע בדיקת היתכנות לנכס?
בדרך כלל מבצעים את הבדיקה אדריכלים, יועצי תכנון, שמאים או עורכי דין שמתמחים במקרקעין ובתכנון ובנייה.כיצד ניתן לדעת אם קיימות מגבלות תכנוניות על הנכס?
במסגרת בדיקת היתכנות לנכס נבדקות תוכניות מאושרות, תכניות בתהליך, מגבלות סביבתיות, דרישות רשות העתיקות, גובה בנייה מותר ועוד.מהם הסיכונים בהשקעה בנכס ללא בדיקת היתכנות?
ללא בדיקה מקצועית, ייתכן שהנכס לא יתאים לצרכים או למטרות המיועדות, מה שעלול להוביל להפסדים כספיים, עיכובים בבנייה או אי-קבלת היתרים.האם ניתן לבצע בדיקה מקדימה לבד, ללא יועץ מקצועי?
ניתן לאסוף מידע ראשוני באופן עצמאי דרך אתר הוועדה המקומית, אך בדיקה מקיפה ומעמיקה מצריכה ידע מקצועי וניסיון.מה ההבדל בין בדיקת היתכנות תכנונית לבדיקה משפטית של נכס?
הבדיקה התכנונית עוסקת בזכויות הבנייה והשימושים האפשריים, בעוד הבדיקה המשפטית בוחנת את הבעלות, רישום בטאבו, שעבודים, עיקולים והיבטים חוזיים.כמה זמן אורכת בדיקת היתכנות לנכס?
לרוב מדובר בתהליך של מספר ימי עבודה ועד שבועיים, תלוי בזמינות הנתונים ובמורכבות הנכס.האם בדיקת היתכנות מתבצעת גם לנכסים קיימים ולא רק לקרקעות?
כן. גם מבנים קיימים מחייבים בדיקה, במיוחד כאשר מבקשים לשנות את ייעודם, להרחיבם או להסדיר חריגות בנייה.מהם הנתונים החשובים שיש למסור לפני ביצוע הבדיקה?
יש להעביר את מספר הגוש והחלקה, כתובת מדויקת, נסח טאבו עדכני, ולעיתים גם תשריט או תוכנית קודמת של הנכס.האם תוצאות הבדיקה מחייבות את הרשויות בעתיד?
לא. מדובר בחוות דעת מקצועית, אך ההחלטה הסופית נתונה לשיקול דעת הוועדה המקומית או המחוזית בעת הגשת בקשה רשמית.מה ניתן לעשות אם הבדיקה מראה שנדרש שינוי תב"ע?
ניתן לשקול ייזום תהליך של שינוי ייעוד/שינוי תב"ע, אך זהו תהליך ארוך שדורש תכנון, אישורים ציבוריים, ולעיתים התנגדויות.האם ניתן להשתמש בבדיקת היתכנות לצרכים מסחריים מול בנקים או משקיעים?
בהחלט. דוח מקצועי של בדיקת היתכנות לנכס עשוי להוות בסיס לשכנוע משקיעים או לקבלת מימון בנקאי לפרויקט עתידי.כמה עולה לבצע בדיקת היתכנות לנכס?
העלות משתנה לפי גודל הנכס, מורכבות התכנון והיקף העבודה, ונעה בין מאות לאלפי שקלים. מדובר בהשקעה משתלמת שמפחיתה סיכון משמעותי.
