בקשה לשימוש חורג היא תהליך משפטי המאפשר לבעלי נכסים לקבל אישור לשימוש בנכס שלהם באופן שאינו תואם את היעוד המקורי המוגדר בתוכנית המתאר או ברישוי הקיים. הבקשה נדרשת כאשר בעל הנכס מעוניין לשנות את סוג השימוש בנכסו, כגון הפיכת מבנה מגורים למשרדים, הקמת מוסד חינוך במבנה תעשייתי, או כל שימוש אחר שאינו תואם את ההיתר הקיים.
לצורך הגשת בקשה לשימוש חורג, יש לערוך תיעוד מפורט של הנכס ולהציג את השימוש החדש שמתוכנן לו. זה כולל כניסה לפרטים כגון תוכניות בנייה, חוות דעת של מומחים, הערכות תחבורתיות, וכן ניתוח השפעות סביבתיות, חברתיות וכלכליות של השינוי. התהליך דורש גם קשר עם הרשויות המקומיות ולעיתים גם עם הקהל הרחב, במיוחד אם השימוש החורג דורש תיאום עם ציבור הדיירים או משתמשים אחרים באזור.
החלטות לגבי בקשות לשימוש חורג מבוססות על שיקולים רבים, כולל התאמה לתכנית העירונית, השפעות על הסביבה הקרובה, צרכים תחבורתיים, ושמירה על איכות החיים של התושבים. לכן, מומלץ להיעזר ביועצים מתמחים בתחום הנדל"ן והתכנון העירוני, שיכולים לסייע בהכנת הבקשה, להבטיח שכל הנתונים מדויקים ולמקסם את הסיכוי לקבלת האישור.
כיצד ניתן לקבל בקשה לשימוש חורג?
שימוש חורג, על פי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965, הוא כל שימוש בבניין או בקרקע הנעשה שלא בהתאם לייעוד המופיע בתוכנית בניין עיר (תוכנית הקובעת את השימושים האפשריים של כל שטח ושטח בתחום השיפוט של הרשות המקומית הרלוונטית), או לכתוב בהיתר הבנייה המקורי שניתן למבנה.
ניתן לקבל אישור לשימושים החורגים מהתוכניות, על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אולם יש להדגיש כי מדובר בהליך לא פשוט שאורך זמן רב.
מעוניינים לקצר תהליכים? הסתייעות בשירותינו תשפר משמעותית את סיכויי קבלת ההיתר ועשויה אף לקצר במידה ניכרת את תקופת ההמתנה לאישור. חייגו כעת ואחד מנציגנו ישמח להעניק לכם מידע נוסף, 050-8092338
באילו מקרים נוצר צורך בקבלת אישור לשימושים חורגים?
דוגמה אחת להתעוררות צורך בקבלת אישור לשימוש חורג היא הסבת דירת מגורים למשרד. דוגמה נוספת היא הקמת גן ילדים בדירה שכזו, וכן שימוש בקרקע חקלאית למטרות מסחר (שאינו קשור ישירות לשימוש החקלאי) המחייבת אף היא קבלת אישור זה.
חשוב לציין כאן כי גם במקרה של שימוש החורג מהתב"ע (תוכנית בניין עיר), גם אם יינתן היתר הוא יהיה לתקופה מוגבלת.
פניות אחרות לוועדה המקומית לשם קבלת אישור לשימושים מתרחשות בעקבות עדכון תוכנית בניין עיר. במקרה כזה עלול להיווצר מצב שבו השימוש במבנה מסוים אמנם תאם את התוכנית המקורית אך כבר אינו מתאים לתוכנית החדשה – ועל כן יש צורך באישור. מצב אחר בעקבות שינוי תב"ע הוא שפתאום נפתחות אפשרויות חדשות, ובעל נכס רוצה לנצל זאת ולהשתמש בו למטרה אחרת מזו הקיימת, ולשם כך יש צורך באישור.
חשוב להדגיש כי שימושים חורגים המהווים סטייה מהותית וניכרת מהתוכנית שבתוקף, כלומר כאלה המשנים במידה משמעותית את אופי סביבתם הקרובה, אינם ניתנים לאישור בדרך זו.
כיצד מגישים את הבקשה לשימוש חורג?
בקשה לאישור שימוש חורג מוגשת כאמור לוועדה המקומית לתכנון ובנייה וחייבת להיות ערוכה על ידי אדריכל, מהנדס בניין או הנדסאי בניין/אדריכלות.
המסמכים אותם יש להגיש דומים לאלה אותם מגישים בעת בקשה להיתרי בנייה: פרטים אודות מיקום הנכס (גוש, חלקה, כתובת), מפת מדידה מעודכנת, תוכניות בניין מפורטות, חישוב שטחים, הוכחה בדבר הבעלות על הנכס שעבורו מבקשים אישור לשימוש חורג, פרטיהם המלאים של המהנדס/אדריכל, הקבלן המבצע והאחראי על הביקורת, וכמובן פירוט המהות של הבקשה ונימוקים לשימוש החורג.
כמו כן חובה לפרסם את הבקשה באינטרנט (באתר של הוועדה המקומית או הרשות המקומית),בשני עיתונים יומיים שלפחות אחד מהם מוגדר כ"נפוץ" ובעיתון מקומי אחד (אם ישנו כזה). באזורים שדוברי הערבית בהם מהווים לפחות 10% מהאוכלוסייה יש לפרסם גם בעיתון בשפה העברית וגם בעיתון בשפה הערבית.
פרסום נוסף יש להציב בחזית הבניין או השטח שעבורו הוגשה הבקשה, ועל כל אלה יש להוסיף הודעות אישיות לכל מי שעלול להינזק מאישור הבקשה לשימוש החורג – ורק לאחר מכן יתקיים דיון בוועדה המקומית. אם הוגשו התנגדויות לבקשה, הן עלולות לעכב משמעותית את אישור אותו שימוש חורג.
במידה וניתן האישור המיוחל על מגיש הבקשה לשלם את האגרות הנדרשות וכן היטל השבחה על פי קביעת הוועדה, ורק אז יינתן היתר בנייה.
חוששים מן התהליך הבירוקרטי המורכב? פנו אלינו ונשמח לסייע לכם לעקוף את המהמורות הצפויות בדרך ולקצר את הליך קבלת האישור לשימוש חורג באופן משמעותי. לשיחת ייעוץ ראשונית חייגו כעת: 050-8092338
- לפניכם מידע נוסף על תוספות בנייה וסגירות חורף
שאלות ותשובות נפוצות על בקשה לשימוש חורג
- מהי בקשה לשימוש חורג ומתי נדרשת?
בקשה לשימוש חורג היא פנייה לרשות המקומית שמטרתה לאשר שימוש בנכס בניגוד לייעוד שנקבע לו בתכנית בניין עיר (תב"ע). היא נדרשת כאשר מבקשים להפעיל עסק או לבצע פעילות שאינה מותרת לפי ייעוד הקרקע. - אילו סוגי שימושים נחשבים ל"חורגים"?
שימושים חורגים כוללים, למשל, הפעלת קליניקה בבית מגורים, הקמת עסק בשטח המוגדר למגורים בלבד, או הפעלת חנות באזור המיועד למשרדים. - מי מוסמך לאשר בקשה לשימוש חורג?
ועדת המשנה המקומית לתכנון ובנייה היא הגוף שמוסמך לדון ולאשר בקשות לשימוש חורג, בכפוף לחוק התכנון והבנייה ולחוות דעת מקצועיות. - כמה זמן תקף אישור לשימוש חורג?
אישור לשימוש חורג ניתן בדרך כלל לתקופה מוגבלת – לרוב בין שנה לחמש שנים – ולאחר מכן יש להגיש בקשה להארכה או לעדכון תב"ע. - מהם השלבים בהגשת בקשה לשימוש חורג?
השלבים כוללים הכנת מסמכים ותשריטים, פרסום הודעות לציבור בעיתונות ולשכנים, קבלת חוות דעת מהנדס העיר ויועצים נוספים, דיון בוועדה והחלטה. - האם ניתן להפעיל את העסק לפני קבלת האישור?
לא. הפעלת שימוש חורג ללא אישור היא עבירה על החוק ועלולה להוביל לקנסות, צווים מינהליים ואף סגירת העסק. - האם כל שינוי בייעוד מחייב בקשה לשימוש חורג?
לא. רק כאשר השימוש המבוקש סותר את ייעוד הקרקע על פי תכנית תקפה – יש להגיש בקשה לשימוש חורג. שינויים קטנים או תואמים לעיתים אינם מצריכים זאת. - האם שכנים יכולים להתנגד לבקשה לשימוש חורג?
כן. כחלק מההליך נשלחת הודעה לשכנים הסמוכים, והם רשאים להגיש התנגדות בכתב לוועדה, אשר תדון בה כחלק מהשיקולים לאישור. - האם אפשר להגיש בקשה לשימוש חורג עבור שטח שכור?
כן, אך יש צורך בהסכמת בעל הנכס בכתב, ולעיתים גם בייפוי כוח. כמו כן, יש לבדוק שהחוזה מאפשר את הפעילות המתוכננת. - כמה זמן לוקח לאשר בקשה לשימוש חורג?
ההליך יכול להימשך בין מספר חודשים לחצי שנה ואף יותר, תלוי במורכבות הבקשה, בכמות ההתנגדויות ובמהלך הדיונים בוועדה המקומית. - מה ההבדל בין שימוש חורג לתיקון תכנית בניין עיר?
שימוש חורג הוא פתרון זמני ונקודתי, בעוד תיקון תב"ע הוא הליך תכנוני כולל המשנה את ייעוד הקרקע באופן קבוע ודורש אישורים ברמות גבוהות יותר. - מהם הסיכויים לקבל אישור לשימוש חורג?
הסיכויים תלויים בהתאמת הבקשה לסביבה הקיימת, בעמדת הרשות המקומית, בהשפעה על השכנים ובחוות דעת מקצועיות. הכנה מקצועית של הבקשה משפרת את הסיכויים. - האם ניתן לערער על החלטת הוועדה?
כן. במקרה של דחיית בקשה לשימוש חורג, ניתן להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית בהתאם להוראות החוק והתקנות. - מהם המסמכים הנדרשים להגשת הבקשה?
יש להגיש טופס בקשה, תשריט מדידה, חוות דעת מהנדס/אדריכל, צילום מצב קיים, טיוטת פרסום, אישורי בעלות או שכירות, ולעיתים גם מסמכים נוספים לפי דרישת הוועדה. - האם ניתן לשלב בקשה לשימוש חורג כחלק מתהליך רישוי עסק?
כן. במקרים רבים יש להגיש בקשה לשימוש חורג כתנאי מקדים להמשך תהליך רישוי העסק, כאשר הפעילות חורגת מייעוד המגרש על פי תכנית בניין עיר.
